Com impulsar un nou projecte d'habitatge cooperatiu?

Fer un grup llavor

Un dels passos fonamentals per portar a terme un projecte d’habitatge cooperatiu és trobar el grup de persones amb qui es desenvoluparà el projecte.

El grup llavor pot estar format per persones que tenen un perfil personal similar, com als grups sènior (tots els seus membres tenen entre 50 i 70 anys i volen crear un projecte per un envelliment actiu i compartit) o, al contrari, es poden buscar persones amb característiques heterogènies i que tinguin una idea semblant de la manera com volen viure.

Però, com neixen els grups llavor? Hi ha dues maneres bàsiques:

- - Grups d’afinitat: Es tracta de grups de persones que ja es coneixien prèviament, com amics, familiars o coneguts de l’entorn social, com ara una entitat veïnal, un grup de consum o una associació de famílies d’alumnes. Si ja teniu el grup fet, podeu escriure a info@sostrecivic.cat i us explicarem els següents passos per aparèixer al nostre web i perquè us acompanyem en el vostre projecte.
  - Grups existents amb llista d’espera o vacants: Aquests grups es creen quan és necessari ocupar habitatges que queden vacants si una persona marxa o si finalment l’edifici té més habitatges dels que s’havien previst.

I si encara no formo part de cap grup?
Les persones sòcies poden crear un grup llavor nou o sumar-se a un projecte que ja s’ha iniciat i té places vacants. També realitzem trimestralment tallers de generació de nous grups llavor amb les persones sòcies.
Pots consultar quins dels nostres grups es troben oberts i buscant la incorporació de nous membres aquí, amb el filtre “Obert a nous membres”.

Trobar patrimoni

Paral·lelament a la formació del grup, s’han de trobar totes les possibles ubicacions o patrimoni existent, ja que les característiques del solar o de l’edifici escollit també determinen el grup, principalment el nombre d’unitats de convivència que hi poden cabre.

Els passos que recomanem seguir són:

Punt de partida. Cal definir prèviament l’objectiu i les característiques del projecte que volem portar a terme.
Identificació del lloc. Existeixen diferents agents i mecanismes per a la cerca de patrimoni (administracions, “safari urbà”, immobiliàries…)
Obtenció de les dades urbanístiques del lloc. Un cop coneixem l’adreça del patrimoni que volem estudiar, haurem de recopilar tota la informació urbanística i cadastral que puguem abastar.
Obtenció de les dades jurídiques del lloc. Cal esbrinar de qui és la propietat del sòl i quines càrregues pot tenir, per tal de poder avaluar-ne la viabilitat i poder optar a la compra, la cessió o el lloguer de la finca.

Si vols conèixer més eines i consells per aprofundir en la cerca de solars i edificis, pots descarregar el Manual per la cerca i activació de patrimoni.

També disposes d’un formulari que pots fer servir per recopilar i enviar a l’equip tècnic de Sostre Cívic les dades per a la valoració inicial d’un patrimoni. Demana’l a info@sostrecivic.cat.

Molta sort!!

Definir el projecte

Un cop tinguem un grup i una possible ubicació per al projecte cooperatiu, es pot començar a definir el projecte, que ha d’abordar els aspectes següents:

- Model de convivència: defineix els valors, l’organització i la gestió del grup.
- Model arquitectònic, tant dels habitatges com dels espais comuns.
- Estudi financer: serveix per comprovar la viabilitat econòmica del projecte.
- Model legal, que defineix els estatuts de la cooperativa. En el cas de formar part d’una cooperativa per fases o projectes, com a Sostre Cívic, no cal constituir una nova cooperativa. En lloc d’aprovar uns nous estatuts, es pot aprovar un reglament de règim intern que permeti definir el funcionament intern del projecte.

Aconseguir finançament

És el moment de materialitzar el projecte i, per tant, es necessita un alt nivell de definició. En aquesta fase cal elaborar el projecte executiu, definir el pressupost i aconseguir el finançament del projecte. Aquestes tasques es fan de forma paral·lela, ja que estan íntimament relacionades i les modificacions en un aspecte influeixen en la resta.

El finançament de la promoció queda establert en el pla econòmic i financer, elaborat per persones expertes i validat per les persones sòcies.

Idealment, ha de basar-se en un finançament equilibrat, entre recursos propis i externs, comportar una inversió assumible per totes les persones sòcies, tenir en compte la viabilitat econòmica i financera del projecte d’habitatge cooperatiu a llarg termini (no només en el període de construcció) i permetre generar un fons de reserva.

Quins recursos de finançament extern es poden fer servir?

El cost de la construcció és la despesa més important, sobretot si s’ha de construir un edifici d’obra nova o assumir la rehabilitació integral d’un edifici existent.

Aquesta inversió, en general, s’assumeix mitjançant el 20-30% d’autofinançament via aportació de capital i el 70-80% restant via finançament extern. A Sostre Cívic fem servir els següents mecanismes:

- Finances ètiques, que tenen un elevat interès en aquest model pel gran potencial de transformació social en el camp de l’habitatge. Fins avui, els nostres projectes han estat finançats per Coop 57 i Fiare Banca Ètica, tot i que altres entitats bancàries estan estudiant la possibilitat de començar a oferir altres tipus de finançament.
- Administració: Alguns ajuntaments catalans han començat a oferir sòls i edificis existents en dret de superfície a cooperatives en cessió d’ús, permetent reduir substancialment la inversió inicial i, per tant, facilitant el finançament de la cooperativa. Una altra opció és que l’administració avali les cooperatives en cessió d’ús per facilitar-los l’obtenció de crèdits bancaris i millorar-ne les condicions.
- Campanyes Tornassol: Es tracta de campanyes de títols participatius propis, una forma de finançament voluntari oberta a totes les persones interessades, tant si són sòcies de Sostre Cívic com si no. Pots trobar més informació sobre les campanyes realitzades i les actives actualment en aquesta pàgina.